据媒体报道，返点近期多地房地产市场的房贷复燃风险房贷违规“返点”行为死灰复燃 ，部分社交媒体上还有一些房贷“返点”的死灰操作介绍。对此 ，返点多地银行业协会 、房贷复燃风险房地产经纪行业协会已陆续发布通知或倡议 ，死灰禁止房贷“返点”行为 。返点
房贷“返点”是房贷复燃风险怎么回事 ？实际是怎么操作的 ？有什么风险和问题？一起来看本期快问快答↓
问 ：房贷“返点”是怎么回事？
答 ：房贷“返点”本质上是商业银行获取客户 、抢占个人住房贷款市场份额的死灰营销手段 。具体来看 ，返点商业银行尤其是房贷复燃风险中小银行为了获客 ，让中介机构成为自己的死灰“引流”渠道 ，如中介机构引导购房者来该银行办理房贷 ，返点该银行将给中介机构一定比例的房贷复燃风险返点 ，通常是死灰贷款金额的0.5％左右 。近期 ，也有部分购房者绕过中介机构 ，直接与银行对接 ，获取相应返点 。
住房城乡建设部等7部门2016年发布的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》提出 ，中介机构不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用，金融机构也不得与未在房地产主管部门备案的中介机构合作提供金融服务。
问：房贷“返点”实际是怎么操作的 ？
答 ：在实际操作中，部分中小银行会在贷款合同中附加额外条款 ，例如 ，贷款发放后借款人在几年之内不可提前还款等 。
从整体上看，银行较少直接返点给购房者，主要是返点给房地产中介 。房地产中介的做法也很简单粗暴 ：哪家银行给我返点或返点高 ，我就让购房者通过哪家银行贷款 。
《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》明确提出 ，中介机构提供住房贷款代办服务的 ，应当由委托人自主选择金融机构 ，并提供当地的贷款条件 、最低首付比例和利率等房地产信贷政策 ，供委托人参考；中介机构不得强迫委托人选择其指定的金融机构 ，不得将金融服务与其他服务捆绑 。
问 ：房贷“返点”有什么风险和问题 ？
答 ：由于房贷“返点”不合规 ，银行无法与借款人签订正规的“返点”合同 ，借款人也就无法约束银行的事后返点行为 ，一定程度上存在不兑现或缩水兑现风险。
“返点”伤害了正常的市场竞争秩序。羊毛出在羊身上。银行在住房贷款业务这里损失的返点利益 ，要么在基层员工的绩效里找补 ，要么在其他实体企业的贷款里填平 。当前部分银行之所以青睐住房贷款业务 ，是因为该业务有足额抵押物 ，属于安全优质资产，暴露出这些金融机构信贷产品创新能力不足、相关考核管理制度落后的短板 。
（经济日报记者／郭子源）
